Пояснительная записка
к проекту Жилищного кодекса Российской Федерации

В настоящее время жилищные отношения регулируются Жилищным кодексом РСФСР, утвержденным Верховным Советом РСФСР еще в 1983 г. (который по большинству положений не соответствует меняющимся экономическим и социальным условиям), и достаточно большим количеством нормативных актов, принятыми в разное время, на разном уровне (от инструкций до федеральных законов) и в различных по сути государствах (СССР, РСФСР, Российской Федерации).
Отсутствие единства правового регулирования жилищных отношений значительно усложняет осуществление государством последовательной жилищной политики, имеет результатом неопределенность в осуществлении гражданами своих жилищных прав и обязанностей.
Поэтому совершенно очевидна необходимость принятия нового основополагающего документа в регламентации жилищных отношений - Жилищного кодекса Российской Федерации.
Предлагаемый к рассмотрению проект Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - проект Кодекса) разработан в соответствии с нормами Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом вновь принятых федеральных законов, содержащих нормы, направленные на регламентацию отношений в жилищной сфере.
В проекте Кодекса особое внимание уделено разграничению компетенции между органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в области жилищных отношений.
Изменения претерпели положения, регламентирующие предоставление жилых помещений по договору социального найма.
Во-первых, учитывая ч.3 ст.40 Конституции РФ проектом Кодекса предусматривается, что право на бесплатное (без взимания платы за наем) предоставление жилого помещения по договору социального найма имеет нуждающийся в улучшении жилищных условий малоимущий гражданин. Малоимущим (в целях ЖК РФ) является гражданин, если он признан таковым органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации. Иные категории граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, устанавливаются федеральными законами.
Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма является нуждаемость таких граждан (малоимущих и иных категорий граждан, определенных федеральным законом) в улучшении жилищных условий.
Во-вторых, существенные изменения претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма. Проект Кодекса исключил первоочередное предоставление жилых помещений. Жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет и включения в списки на предоставление жилых помещений по договору социального найма. Исключение будут составлять случаи, возникшие в связи со стихийным бедствием или другой чрезвычайной ситуацией, аварийным состоянием жилого помещения. Гражданам, пострадавшим в результате указанных случаев, и имеющим право на предоставления жилого помещения по договору социального найма, жилые помещения будут предоставляться во внеочередном порядке. Другие категории граждан, имеющие право на предоставление жилья в таком порядке, могут быть установлены федеральными законами.
Изменения проекта Кодекса также связаны:
- с упразднением ордера на занятие жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Основанием для вселения в жилое помещение является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении этого помещения.
- с сохранением права пользования жилым помещением. Согласно положениям проекта Кодекса временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи не должно ограничиваться каким-либо сроком. Необходимым условием сохранения такого права является добросовестное исполнение взятых на себя обязательств по договору социального найма, в том числе, по внесению платы за жилье и коммунальные услуги. Положения в отношении бронирования жилья в проекте Кодекса отсутствуют, поскольку таковые "поглощаются" институтом сохранения права пользования жилым помещением за временно отсутствующими гражданами.
Вопросы, посвященные договору социального найма жилого помещения, в отличие от ЖК РСФСР, выделены в отдельную главу.
Согласно проекту Кодекса договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока.
Впервые в новом Кодексе регламентируются обязанности и ответственность как наймодателя жилого помещения, так и нанимателя жилого помещения.
Проектом Кодекса сохранены такие институты ЖК РСФСР как обмен и поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Вместе с тем, существенно изменены правила обмена в отношении граждан, имеющих право его совершения: обмен возможен только с согласия наймодателя между нанимателями, проживающими в жилых помещениях по договору социального найма.
Положения проекта Кодекса, регламентирующие предоставление жилых помещений по договору социального найма, будут применяться к военнослужащим, гражданам Российской Федерации, уволенным с военной службы, и членам их семей с учетом особенностей, предусмотренными специальными федеральными законами, другими нормативными правовыми актами, определяющими их статус, дополнительную социальную защиту.
Проектом Кодекса урегулирован важный вопрос относительно пользования жилыми помещениями между собственником жилого помещения и бывшими членами семьи собственника. Так, проект Кодекса предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшими членами семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не будет установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом проектом Кодекса предполагается установить исключение из данного правила прекращения права пользования. В частности, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему решить вопрос, связанный с обеспечением себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок, но не более чем на один год, на основании решения суда.
Проектом Кодекса предусматривается прекращение права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника по истечении срока пользования, установленным решением суда, если иное не установлено соглашением между собственником и данным гражданином. При этом устанавливается, что до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собствености на данное помещение у указанного собственника либо, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения указанного права, по решению суда.
Проект Кодекса содержит важную статью, которая определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии принадлежащего ему жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен жилой дом, в том числе многоквартирный. Подробно изложена процедура изъятия жилого помещения, которая, по существу, развивает соответствующие положения Гражданского кодекса Российской Федерации об изъятии недвижимого имущества, устанавливая особенности такого изъятия применительно к жилым помещениям в целях обеспечения жилищных прав собственников.
Проект Кодекса содержит также статьи, регламентирующие пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и по договору пожизненного содержания с иждивением. В частности, граждане, пользующиеся жилыми помещениями на указанных основаниях, имеют равные права с собственником по пользованию жилыми помещениями. При этом гражданину, проживающему в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, предлагается предоставить право требовать государственной регистрации права на жилое помещение, возникающее из завещательного отказа.
Впервые в Жилищном кодексе будут предусмотрены специальные главы, посвященные регламентации:
- перевода жилых помещений в нежилые и соответственно нежилых помещений в жилые. В ЖК РСФСР данному вопросу посвящена единственная статья (см. ст.9 "Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые"), которая, кроме того, не регламентирует перевод нежилых помещений в жилые. Проект Кодекса подробно регламентирует процедуру оформления перевода, разграничивая перевод жилых помещений в нежилые и жилых помещений в нежилые, устанавливая свои особенности для каждого вида перевода;
- переустройства и перепланировки жилого помещения. В настоящее время в ЖК РСФСР данному вопросу также посвящена единственная статья (см. ст.84 "Переустройство и перепланировка жилого помещения" в главе 2 "Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда").
- в развитие положений ГК РФ: отношений собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, создания, цели организации и деятельности товарищества собственников жилья, правового положения членов товарищества собственников жилья;
В проекте Кодекса содержится глава, посвященная пользованию специализированными жилыми помещениями (такой вид жилья был обозначен Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики"), составной частью новой главы стала глава "Пользование общежитиями" из ЖК РСФСР. В главе урегулированы вопросы, связанные с категориями жилых домов, относящихся к специализированному жилищному фонду, определены требования, предъявляемые к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, органы, которым предоставлено право создавать специализированный жилищный фонд. В ЖК РСФСР общежитиям посвящено лишь две статьи, касающиеся их назначения и выселения. В проекте же подробно урегулированы вопросы, связанные с порядком предоставления общежитий (ранее он определялся законодательством и Правительством Российской Федерации), прописаны обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения в общежитии, которые определяются в настоящее время многочисленными нормативными правовыми актами. Подробно урегулированы вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений в маневренном фонде для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом, утратой жилого помещения в результате обращения на него взыскания, приобретенного за счет кредита банка или иной кредитной организации и других факторов, указанных в проекте Кодекса, непригодностью жилого помещения для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.
Проект Кодекса сохраняет институт служебного жилья. Однако ряд вопросов изложен в проекте иначе, нежели чем решен в ЖК РСФСР. Так, согласно ЖК РСФСР перечни категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения должны были устанавливаться Правительством РФ для всех публичных собственников. Проектом Кодекса предусматривается, что категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются: органом государственной власти Российской Федерации в жилищном фонде Российской Федерации; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в жилищном фонде субъекта Российской Федерации; органом местного самоуправления в муниципальном жилищном фонде.
В отличие от ЖК РСФСР в проекте регламентируются не только правовое положение членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, но и создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов. На основании положений действующего законодательства (см. п.2 ст.1177 ГК РФ "Наследование прав, связанных с участием в потребительском кооперативе") в проекте Кодекса урегулирован вопрос о преимущественном праве вступления в члены ЖК и ЖСК в случае наследования пая.
В проекте Кодекса вопросы, связанные с платой за жилье и коммунальные услуги, выделены в отдельный раздел. В новом разделе урегулированы вопросы, связанные со структурой платежей как за жилые помещения, предоставленные по договору социального найма, так и за жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, с определением мер социальной защиты граждан. Это связано с предоставлением субсидий, а также компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг. В проекте Кодекса четко сформулирован момент возникновения обязательств по внесению платы за жилье и коммунальные услуги для различных категорий граждан, а также указываются лица, обязанные вносить таковую плату до момента заселения жилого помещения в установленном порядке, либо приобретения жилого помещения в собственность.
В проекте Кодекса (раздел "Управление жилыми домами") закрепляется новое понятие объекта управления - это жилые дома, а также дается определение деятельности по управлению и способов, которыми собственники жилых помещений могут осуществлять управление жилым домом. Основным способом управления является привлечение на договорной основе профессиональной управляющей организации. Предметом регулирования данного раздела является, в первую очередь, управление многоквартирными жилыми домами.
Проектом Кодекса устанавливается обязанность собственников помещений выбрать способ управления многоквартирным жилым домом. Если в течение определенного времени собственники не приняли решения о способе управления многоквартирным домом, выбор управляющей компании для данного многоквартирного дома производит орган местного самоуправления на основе открытого конкурса. При этом орган местного самоуправления должен ежегодно созывать общее собрание собственников жилых помещений для принятия собственниками самостоятельного решения о способе управления жилым домом, либо для подтверждения полномочий управляющей компании, выбранной органом местного самоуправления.
Для случаев, когда все жилые помещения в жилом доме находятся в государственной или муниципальной собственности настоящим разделом устанавливается обязательность процедуры открытого конкурса по как выбору управляющей компании, так и по выбору подрядных организаций для производства работ и оказания услуг по содержанию и ремонту жилого дома.
В разделе фиксируется обязательность письменной формы, а также публичный характер договора управления.
Проектом Кодекса закрепляются обязательства органов местного самоуправления по созданию условий для эффективного управления, а также устанавливаются права граждан как потребителей услуг по содержанию и ремонту жилья, а также коммунальных услуг, связанные со спецификой данных видов деятельности.
Принятие проекта Кодекса потребует отмены ряда законодательных актов, в частности, это касается:
Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики";
Федерального закона "О товариществе собственников жилья";
Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в законе о введении в действие проекта Кодекса, предлагается урегулировать вопрос, связанный с приватизацией жилых помещений, сохранив право на приватизацию жилого помещения за гражданами, которым были предоставлены занимаемые жилые помещения до принятия нового Жилищного кодекса Российской Федерации и кто, соответственно, данным правом не воспользовался ранее).

Финансово-экономическое
обоснование
к проекту Жилищного кодекса Российской Федерации

Принятие проекта Жилищного кодекса Российской Федерации не потребует дополнительных расходов за счет средств федерального бюджета.

Перечень
законодательных актов, подлежащих отмене, изменению и дополнению в случае принятия проекта Жилищного кодекса Российской Федерации

Принятие Жилищного кодекса Российской Федерации потребует признать утратившими силу:
Жилищный кодекс РСФСР;
отдельные положения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 18 января 1985 г.; Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 29 августа 1986 г.; Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 18 ноября 1988 г.; Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 19 декабря 1988 г.; Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 22 июня 1989 г.;
Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики";
Закон РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации";
Федеральный закон от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".
Данный перечень законодательных актов, подлежащих отмене, изменению и дополнению в случае принятия Жилищного кодекса Российской Федерации будет дополнен проектом федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.